La prévention judiciaire, c’est la possibilité de mener une action contentieuse dans une logique préventive pour empêcher les pratiques illicites d’acteurs économiques.

Un promoteur parisien assigne ses riverains avant démolition : l’expert constate des fissures préexistantes. Post-chantier, ce rapport de 4 000 € HT écarte 120 000 € de prétentions abusives. En immobilier, anticiper vaut mieux que guérir. La prévention judiciaire est l’arme redoutable des acteurs avisés. Les matières techniques imposent souvent une instruction préalable à tout débat au fond. Le référé préventif émerge alors comme une mesure d’instruction stratégique, ordonnée avant tout litige pour cristalliser des preuves qui s’avéreront décisives en cas de futur contentieux. Avant que les fissures ne zèbrent les façades, que les riverains ne clament des nuisances ou que les vices ne gangrènent le patrimoine commun, le référé préventif fige l’état de l’immeuble avant tout travaux. Pour maîtres d’ouvrage, syndics, experts et promoteurs, il représente un investissement rentable, dont le rendement excède de loin les frais engagés.

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I. Fondements de la prévention judiciaire en droit immobilier.

A. Anticiper plutôt que réparer.

La prévention judiciaire en droit immobilier consiste en une action contentieuse menée avant tout litige. Elle vise à cristalliser judiciairement l’état des lieux avant travaux ou apparition de désordres, à prévenir un contentieux futur infiniment plus coûteux et, le cas échéant, à interrompre sans délai des pratiques dangereuses ou illicites.

Son enjeu économique est patent, un référé préventif coûte généralement entre 2 000 et 9 000 € HT, contre 50 000 € au moins pour un litige post-construction.

Elle intègre, par ailleurs, une dimension RSE, protégeant riverains et parties communes tout en minimisant impacts environnementaux et sociaux des désordres évités.

Lorsque l’état antérieur des ouvrages voisins risque d’être contesté post-achèvement, le constat contradictoire par expert désigné en référé préventif s’avère indispensable. La jurisprudence abondante de la Cour de cassation en témoigne, consacrant cette institution (Cass. 3e civ., 26 janv. 2010, n° 09-10.266).

B. Fondements légaux.

En droit privé, l’article 145 du Code de procédure civile dispose :

« s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il autorise le référé préventif pour désigner un expert avant litige, constituant une instruction in futurum. Il requiert un motif légitime de conservation ou établissement de preuve, l’absence de procédure en cours et l’admissibilité de la mesure, sous contrôle souverain du juge des référés.

En droit public, l’article R532-1 du Code de justice administrative dispose :

« le juge des référés peut, sur simple requête et même en l’absence de décision administrative préalable, prescrire toute mesure utile d’expertise ou d’instruction ».

Il permet d’engager un référé-instruction préventif sur requête, ordonner expertise ou mesures pour évaluer risques sur immeubles lors de travaux publics planifiés, même sans décision administrative formée.

C. La mission de l’expert judiciaire.

Selon la lettre de l’article 237 du Code de procédure civile, l’expert judiciaire accomplit

« sa mission avec conscience, objectivité et impartialité ».

Il ne saurait excéder le cadre de sa mission, précisément défini par l’ordonnance de désignation. Il ne porte pas d’appréciation d’ordre juridique mais technique.

L’expert judiciaire, désigné par le juge et inscrit sur liste de cour d’appel, effectue selon les articles 237 et suivants du Code de procédure civile :

• 1. Visite contradictoire : réunion sur site avec toutes les parties pour expliquer sa mission
• 2. Constat complet : état des façades, toitures, fondations, réseaux, ouvertures des immeubles voisins et du chantier lui-même
• 3. Documentation : photos, mesures, schémas, description qualitative
• 4. Pré-rapport : envoi aux parties pour observations contradictoires
• 5. Rapport définitif : intégration des observations, remise au juge et aux parties

Le rapport d’expertise judiciaire bénéficie d’une force probante particulièrement élevée, prévalant sur toute expertise amiable. Il ne saurait être écarté qu’à la condition d’apporter la preuve contraire, sous le contrôle souverain du juge du fond.

II. Acteurs légitimes et champs d’action.

A. Le maître d’ouvrage, initiateur stratégique.

Promoteur, entreprise ou personne publique, il impulse naturellement le référé pour documenter les désordres préexistants avant le démarrage des travaux.

Sa responsabilité décennale, contractuelle ou délictuelle envers riverains et partenaires, en fait le premier bénéficiaire.

B. Les riverains.

Propriétaires d’immeubles adjacents, ils sollicitent ou rejoignent le référé pour constater faiblesses structurelles préalables (ex : surélévation risquant d’affaiblir les fondations de l’immeuble).

Les riverains, en acceptant le constat préventif, bénéficient d’une protection. Si des dégradations surgissent ultérieurement, ils disposeront de la preuve des dégradations préexistantes (ou non) et pourront rapidement identifier les responsables.

Si un riverain n’est pas parti aux opérations d’expertise, l’expertise ne lui sera pas opposable, ce qui le laisse libre de contester ultérieurement l’état documenté par le constat.

C. Le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires, via le syndic de l’immeuble, dispose d’une qualité autonome pour agir en réparation du préjudice subi du fait d’un vice caché affectant les parties communes (toiture, structure, fondations, façade commune, etc.).

Cette action n’est pas subordonnée aux actions des copropriétaires individuels. Le syndicat peut agir sans attendre, sans coordination complexe.

D. Les architectes, maîtres d’œuvre, constructeurs.

Ces professionnels interviennent également lors du référé préventif et sont convoqués à l’expertise. Ils ont un intérêt direct. L’expert judiciaire, en constatant préalablement l’état des immeubles voisins, établit de facto que les désordres ultérieurs ne proviennent pas de leurs travaux. En effet, selon l’article 1792 du Code civil :

« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».

L’architecte référent de l’immeuble peut également apporter les informations nécessaires sur l’immeuble qui serviront l’expert judiciaire dans la réalisation de sa mission.

Le référé préventif n’est pas une option, mais une forteresse préventive, alliant efficacité économique et RSE en droit immobilier moderne.