Bail commercial : l’obligation de délivrance ne se prescrit pas tant qu’elle n’est pas exécutée

La Cour de cassation tranche sans ambiguïté :

les obligations de délivrance et de jouissance paisible du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail.

Peu importe que le locataire ait connu, dès la signature du bail, l’état de vétusté des locaux.

Peu importe que plusieurs années se soient écoulées depuis l’entrée en jouissance.

Tant que le bailleur persiste à ne pas exécuter ses obligations, le manquement se poursuit et le locataire peut agir en exécution forcée à tout moment du bail.

Cette solution s’inscrit dans la logique du droit commun du bail : la chose louée doit être maintenue en état de servir à sa destination contractuelle.

Les clauses dérogatoires éventuelles sont d’interprétation restrictive et ne sauraient exonérer le bailleur des obligations structurelles.

👉 Message clair : la durée du bail protège le locataire, pas l’inaction du bailleur.

Source : Cass. 3e civ. 4-12-2025 n° 23-23.357 FS-B

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